Große Steuervorteile für Kapitalanleger:innen: 5 % Abschreibung durch degressive AfA möglich
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Lukrative Lichtblicke am Neubau-Horizont: Mit der Zustimmung des Bundesrates zum sogenannten „Wachstumschancengesetz“ im März 2024 wurde Kapitalanleger:innen die Chance auf eine jährliche degressive Abschreibung (Absetzung für Abnutzung und Wertverlust) – kurz AfA – in Höhe von 5 % für vermieteten Wohnungsneubau geschaffen.
Erfahren Sie mehr über die Konditionen der degressiven AfA und wie Sie das staatliche Steuergeschenk bestmöglich für sich nutzen könnten.
Steuerliche Entlastungen im Rahmen des “Wachstumschancengesetz”
Das gemeinhin als “Wachstumschancengesetz“ bezeichnete Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness soll attraktive Anreize für Unternehmen schaffen, innovative wirtschaftliche Impulse setzen und damit den Wettbewerbsstandort Deutschland stärken. Aber auch eine Vereinfachung und Modernisierung des Steuersystems sind zentrale Bestandteile des am 22. März 2024 verabschiedeten Gesetzes. Bei diesem handelt es sich um eine deutlich verschlankte Kompromissversion des im Sommer 2023 durch die Bundesregierung auf den Weg gebrachten Gesetzesentwurfes.
Einmalige Chancen – auch für private Kapitalanleger:innen
Im Falle des “Wachstumschancengesetz” ist der Name Programm. Chancen auf wirtschaftliches Wachstum haben dabei nicht nur Großunternehmen und institutionelle Investoren, sondern auch private Kapitalanleger:innen. Für diese erweist sich vor allem die im Gesetz verankerte degressive AfA als attraktiver Investitionsanreiz, der große Steuerentlastungen zur äußerst angenehmen Folge haben könnte.
Die degressive AfA (steuerliche Absetzung für Abnutzung und Wertverlust) für Wohngebäude nach § 7 Abs. 5a EStG ist wesentlicher Teil des kürzlich verabschiedeten “Wachstumschancengesetz” und eine steuerliche Maßnahme, die darauf abzielt, die Bau- und Immobilienbranche zu stabilisieren und den Wohnungsneubau in Deutschland deutlich voranzutreiben. Durch die schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen sollen dabei marktbefeuernde Anreize und dringend benötigter Wohnraum geschaffen werden.
Im Falle der degressiven AfA können Sie jährlich 5% der Investitionskosten auf Gebäude, welche Wohnzwecken dienen, abschreiben (die sonst bekannte lineare Abschreibung fällt in diesem Fall für Sie weg). Diese Abschreibungsmöglichkeit gilt nur in zwei Fällen: Erstens: Entweder bauen Sie selbst (bzw. lassen direkt in Ihrem Namen bauen): in diesem Fall können Sie die degressive AfA beanspruchen, wenn der Baubeginn des Gebäudes nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 stattfindet. Als Baubeginn gilt dabei die Baubeginnsanzeige. Zweitens, Sie kaufen ein Gebäude: In diesem Fall ist die degressive AfA nur dann möglich, wenn der obligatorische Vertrag nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossen wird. Außerdem muss die Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden, was den Nutzen-Lastenwechsel bis zum Jahr der Fertigstellung erforderlich macht (§ 7 Abs. 5a EStG). Eine Baukostenobergrenze ist nicht vorgesehen.
Der Abschreibung wird ein 5-%-Satz zugrunde gelegt, um den sich die Bemessungsgrundlage jährlich verringert. Erfolgt die Fertigstellung oder der Nutzen-Lastenwechsel zum 1.1. eines Jahres, dann können im ersten Jahr demnach 5% der Investitionskosten des Gebäudes abgeschrieben werden. Bei Fertigstellung bzw. dem Nutzen-Lastenwechsel im Laufe des Jahres, verringert sich die Abschreibung im ersten Jahr je um 1/12. Ab dem zweiten Jahr wird der Prozentsatz hingegen auf den jeweiligen Gebäude-Restwert des vorangegangenen Jahres angewendet. Die Abschreibungen mindern dabei das zu versteuernde Einkommen und könnten somit zu direkten Steuerersparnissen führen.
Im Gegensatz zur linearen erfasst die degressive AfA Abnutzungseffekte dynamisch und bildet den Wertverlust von Wohngebäuden so wesentlich besser ab. Sofern ein Gebäude vorher beispielhaft 3% lineare AfA zuließ, könnten Sie 3% steuerlich kontinuierlich von den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten absetzen. Bei der degressiven AfA dagegen können Sie durch die 5% vor allem in den ersten Jahren höhere Abschreibung steuerlich geltend machen, wogegen diese in den späteren Jahren aufgrund der Abschreibung vom Restwert abschmilzt.
Daraus könnten sich für Sie steuerliche Einsparpotentiale und Liquiditätsvorteile ergeben, wie:
- deutlich höhere Abschreibungssummen in den ersten Jahren
- schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen
Degressive AfA
- Dynamische Abschreibung
- 5% Absetzung
- Deutlich höhere Abschreibungssummen in den ersten Jahren
- Realistische Abbildung des Wertverzehrs
Lineare AfA
- Gleichmäßige Abschreibung
- unterschiedlich: bei Wohngebäuden, welche nach dem 31.12.2022 fertiggestellt sind, 3%
- Gleichbleibende Abschreibungssummen, damit höher in den späteren Jahren
- Eher unrealistische Abbildung des Wertverzehrs
Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Wann und unter welchen Voraussetzungen ein Wechsel sinnvoll ist, erklären wir Ihnen gern im persönlichen Beratungsgespräch.
- Staatliches Steuergeschenk
- Realistische Abbildung der Wertminderung
- Deutlich höhere Absetzungssummen in den ersten Jahren möglich
- Schnellere Refinanzierung von getätigten Investitionen möglich
Bei diesen ZIEGERT Immobilien könnten Sie vom 5%-Steuergeschenk profitieren
Falls Sie nicht fündig werden: Unsere Immobilien-Expert:innen stellen Ihnen bei einem persönlichen Beratungsgespräch gern noch weitere unserer zahlreichen ZIEGERT Anlageimmobilien vor, bei denen Sie von den Vorteilen der degressiven AfA profitieren könnten.
Profitieren Sie außerdem von weiteren Marktkomponenten
Neben den attraktiven steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten der degressiven AfA sprechen auch andere Marktfaktoren dafür, dass sich ein Immobilienerwerb zum jetzigen Zeitpunkt bereits in naher Zukunft deutlich auszahlen könnte:
- Zunehmende Wohnungsknappheit bei erhöhter Nachfrage nach Wohnraum
- Deutlicher Rückgang von Baugenehmigungen und -beginnen
- Bevölkerungswachstum in Metropolregionen wie Berlin und Leipzig
- Sinkende Durchschnittsrenten und daraus resultierender Bedarf an privater Altersvorsorge
- Sinkende Bauzinsen
- Steigende Immobilienpreise und Mieten
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